□本報(bào)記者 蘇茂華

　　王鋒 攝

　　2月28日，濟(jì)南市正式下發(fā)《進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，圍繞保障性住房建設(shè)、住房用地供應(yīng)、住房信貸政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓等作出十條規(guī)定，其中的重要措施便是限購(gòu)。如今，限購(gòu)令已實(shí)行一個(gè)多月，濟(jì)南樓市發(fā)生了哪些變化？市場(chǎng)反應(yīng)如何？購(gòu)房者又是怎樣的態(tài)度？

　　連續(xù)多日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者均持謹(jǐn)慎態(tài)度，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)數(shù)量較少，行事較為“低調(diào)”；購(gòu)房者觀望氣息仍在持續(xù)，部分有投資需求的購(gòu)房者迫于形勢(shì)轉(zhuǎn)向不受限購(gòu)令影響的商鋪、寫(xiě)字樓等，規(guī)避限購(gòu)令對(duì)投資的限制。

　　開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)

　　有買(mǎi)房打算的孫先生，前段時(shí)間看好了位于二環(huán)南路上的一家大型樓盤(pán)的房子。開(kāi)發(fā)商本來(lái)宣稱3月開(kāi)盤(pán)，但一直到現(xiàn)在，孫先生也沒(méi)聽(tīng)到任何該樓盤(pán)“開(kāi)盤(pán)”的消息。“我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商是在故意推遲開(kāi)盤(pán)。現(xiàn)在樓市調(diào)控政策還不完全明了，他們可能也在觀察市場(chǎng)變化。”孫先生猜測(cè)說(shuō)。

　　跟孫先生一樣，不少準(zhǔn)備買(mǎi)房的人都發(fā)現(xiàn)，眾多開(kāi)發(fā)商似乎變得“低調(diào)”起來(lái)，減少樓盤(pán)的宣傳力度，或干脆推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　4月2日上午，記者致電數(shù)家在廣告上宣稱3月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，得到的答復(fù)多是“我們推遲時(shí)間了”或者是“開(kāi)盤(pán)時(shí)間沒(méi)定”；此外，對(duì)樓盤(pán)的房源數(shù)和價(jià)格，銷(xiāo)售人員也都稱“不確定”。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，推遲開(kāi)盤(pán)是很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)政策調(diào)控時(shí)最常用的手段。尤其是在政策“消化期”內(nèi)，開(kāi)發(fā)商普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，要么推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，要么僅僅推出少量房源試探市場(chǎng)反應(yīng)。

　　限購(gòu)令下，還有不少開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，通過(guò)多種方式積極加以應(yīng)對(duì)，以期抓住購(gòu)買(mǎi)者的心。

　　從實(shí)踐來(lái)看，開(kāi)發(fā)商采取的策略呈現(xiàn)多樣化：有的主推剛需房，有的采取打折手段，還有的甚至打出“不限購(gòu)”牌……

　　樓盤(pán)出現(xiàn)“兩極分化”

　　連日來(lái)，記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)令下一個(gè)典型新變化是：樓盤(pán)“兩極分化”現(xiàn)象較嚴(yán)重。具體表現(xiàn)為：以主要銷(xiāo)售對(duì)象為剛需群體的樓盤(pán)目前銷(xiāo)售情況較好，而大戶型或者高總價(jià)的樓盤(pán)銷(xiāo)量出現(xiàn)下滑。

　　上個(gè)月，市區(qū)東部一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，推出的房屋以100平方米左右的中小戶型為主，主要面向人群為首次置業(yè)者。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，前來(lái)選房的人絡(luò)繹不絕。

　　與這家樓盤(pán)相距不遠(yuǎn)的另外一個(gè)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，推出的房屋戶型大小不一，面積從90平方米到300平方米不等。一個(gè)有趣的現(xiàn)象是：小戶型普遍銷(xiāo)售紅火，大戶型則少人問(wèn)津。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)王先生介紹，限購(gòu)、限貸等政策推出之后，購(gòu)房者對(duì)中小戶型的關(guān)注度明顯高于大戶型。分析其中的原因，主要是高端住宅開(kāi)始受到新政帶來(lái)的利空影響，尤其是首付款比例提高、限購(gòu)令和信貸政策對(duì)市場(chǎng)影響較大。

　　商品房成交量下降

　　從濟(jì)南樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在限購(gòu)令出臺(tái)前后，樓市曾上演了一次“大瘋狂”。

　　整個(gè)2月，調(diào)控政策一輪更比一輪嚴(yán)，全國(guó)樓市成交量一片哀號(hào)。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，越來(lái)越嚴(yán)的限購(gòu)令下，投資買(mǎi)房者將會(huì)有所減少，市場(chǎng)交易量也會(huì)有所下降。

　　但濟(jì)南樓市的表現(xiàn)卻異乎尋常。濟(jì)南某網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)人員發(fā)現(xiàn)，就在2月21日，落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控精神的“魯八條”出臺(tái)后，市場(chǎng)出現(xiàn)一股恐慌性的搶購(gòu)潮。此后的一周時(shí)間內(nèi)，濟(jì)南樓市的商品房成交量飆升到4238套，這也促使2月份濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量高達(dá)11282套，再一次刷新了濟(jì)南樓市的成交記錄。

　　按照濟(jì)南市建委公開(kāi)資料，2010年，濟(jì)南市共成交19864套商品房。今年2月份，一個(gè)月就已超過(guò)去年半年多的成交量。

　　專業(yè)人士指出，其實(shí)限購(gòu)令出臺(tái)前，市場(chǎng)已有所反應(yīng)，購(gòu)房者希望盡快購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商也相應(yīng)集中簽訂購(gòu)房合同，辦理購(gòu)房手續(xù)，促使限購(gòu)令出臺(tái)前后幾天數(shù)據(jù)爆炸性增長(zhǎng)。

　　如今限購(gòu)令出臺(tái)一個(gè)多月，成交量有何變化？“今年3月和去年同期相比，濟(jì)南市新建住房成交量已下降15%至20%，這說(shuō)明限購(gòu)令出臺(tái)后對(duì)這個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較為明顯。”長(zhǎng)期關(guān)注濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)部副總監(jiān)薄夫利說(shuō)。

　　分析人士表示，限購(gòu)令出臺(tái)之后，市場(chǎng)觀望情緒再度高漲，許多購(gòu)房者都選擇觀望；而從二手市場(chǎng)的表現(xiàn)看，賣(mài)方市場(chǎng)也同樣進(jìn)入了觀望期，許多房東都把房產(chǎn)“轉(zhuǎn)售為租”，以規(guī)避限購(gòu)令以及之后國(guó)家出臺(tái)的相應(yīng)調(diào)控政策的影響。此種背景下，商品房成交量下降在所難免。

　　購(gòu)房需求被抑制

　　本打算今年上半年買(mǎi)房的李歡，這段時(shí)間陷入迷惘。“我決定還是再等等看，看房?jī)r(jià)到底能不能降下來(lái)。或許，下半年才是出手購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。”他說(shuō)。

　　雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)一輪又一輪的政策，主要針對(duì)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是最普通的購(gòu)房者卻受到了重大沖擊。在新政面前，很多人不得不重新考慮自己的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　多家大型房產(chǎn)中介的工作人員表示，限購(gòu)令剛剛實(shí)行時(shí)，市場(chǎng)觀望氛圍特別濃厚，很大一部分購(gòu)房者主動(dòng)打消了馬上購(gòu)房的念頭。如今一個(gè)多月時(shí)間過(guò)去了，這種觀望還在繼續(xù)。很多人來(lái)中介后，并不咨詢房源信息，而是打聽(tīng)他們對(duì)政策的意見(jiàn)和看法。“限購(gòu)令雖然在短時(shí)間內(nèi)很難起到迫降房?jī)r(jià)的作用，但也開(kāi)始讓購(gòu)房者轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。從目前的情況分析，這種觀望還將持續(xù)一段時(shí)間。”

　　還有部分人放棄買(mǎi)房是因?yàn)槭芟蕖Ｒ呀?jīng)有兩套住房的王先生，本打算今年再買(mǎi)套面積大點(diǎn)的房子給孩子作為婚房，限購(gòu)令則讓他的這一想法破滅。“說(shuō)實(shí)話，限購(gòu)令真的讓我措手不及。”王先生說(shuō)。

　　分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于限購(gòu)、限貸政策的約束，有相當(dāng)一部分的購(gòu)房需求被抑制。而對(duì)于那些符合購(gòu)買(mǎi)資格的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有的是迫于信貸壓力，有的是持幣觀望。這些都影響了商品房的交易行為。

　　限購(gòu)“屏蔽”投資者

　　由于限購(gòu)令對(duì)購(gòu)房者的身份與購(gòu)買(mǎi)套數(shù)做出了明確界定，讓眾多投資客紛紛罷手，或轉(zhuǎn)向非限購(gòu)區(qū)域，或轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前已有部分民間小股投資者轉(zhuǎn)移陣地，將資金從住宅市場(chǎng)抽出，轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是限購(gòu)令很好地“屏蔽”掉一部分投資、投機(jī)客的緣故。他們的大量退出，對(duì)于剛性需求者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)利好消息。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于那些準(zhǔn)備購(gòu)置新房的新人來(lái)說(shuō)，如果在資金實(shí)力有限，不能購(gòu)買(mǎi)大戶型的情況下，購(gòu)買(mǎi)小戶型也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫

　　限購(gòu)令帶來(lái)的，還有商業(yè)地產(chǎn)的升溫。

　　由于限購(gòu)令指向的是住宅市場(chǎng)，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有任何限制，這意味著大量熱錢(qián)將涌入商業(yè)地產(chǎn)。從去年下半年開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)的寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。

　　而在濟(jì)南，商業(yè)項(xiàng)目也變得更加活躍起來(lái)。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)公布的3月21日至3月27日濟(jì)南商品房交易周報(bào)顯示，商業(yè)用房共成交107套，增加99套，漲幅約為12倍。

　　分析人士表示，在當(dāng)前調(diào)控與限購(gòu)條件下，以商鋪、寫(xiě)字樓等為代表的商業(yè)地產(chǎn)因回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定而火速躥紅，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到空前關(guān)注，這是新政下的一個(gè)新趨向。

　　房?jī)r(jià)上漲預(yù)期低于以往

　　盡管部分城市限購(gòu)令已經(jīng)實(shí)施了一個(gè)月左右時(shí)間，一些正在實(shí)施限購(gòu)令的城市也同時(shí)出臺(tái)了“限價(jià)令”，很多等待購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn)，自己所在城市的房?jī)r(jià)并未發(fā)生明顯變化。

　　泰山管理學(xué)院特聘教授解鵬認(rèn)為，各地相繼出臺(tái)的限購(gòu)令必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，必然抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度上揚(yáng)，但是，他不認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大跌。限購(gòu)令對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)的影響，從目前的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，更多的是起到了一個(gè)穩(wěn)定作用。“改善和投資的需求仍然存在，另外，大跌對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及銀行的良好運(yùn)轉(zhuǎn)都極為不利。”

　　解鵬表示，限購(gòu)令對(duì)購(gòu)買(mǎi)的限制和市場(chǎng)的觀望，必然影響房?jī)r(jià)的上漲。另外，限購(gòu)令主要指向一線城市和住宅，這樣二、三線城市將迎來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期。目前，國(guó)內(nèi)大地產(chǎn)商已經(jīng)大規(guī)模布局二、三線城市，游資也會(huì)隨后“跟進(jìn)”。所以，一線城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)受抑，二、三線城市房?jī)r(jià)迅速上行，可能是今年中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)。