大眾網記者 王宗陽
面對暴漲的樓市，濟南“收緊”政策，從9月28日到10月4日，短短1周時間內，先出臺《關于保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》，又重啟限購推出“濟四條”，并將在節后第一天執行史上最嚴網簽規定，打出了調控樓市的“三記組合拳”。除了新規，在國慶節期間，濟南還抓了典型，對違法違規銷售的多家開發商，采取了停止銷售、暫停網簽、移交執法部門處罰等的“史上最嚴”措施。
部分房企搞恐慌式營銷，加之炒房客投機火上澆油，“暴漲”的房價引發了眾多網友對樓市泡沫的擔憂。而經過此番調控后，如今濟南樓市正在顯現出一些新動向，本期獨立調查為您解讀限購后濟南樓市七大變局。
變局一：房企老實了
——重罰之下，你還敢玩“亂漲”、“競拍”嗎？
10月1日，濟南倆房企“違規”被住建部通報。其中，一開發商分別在省體育中心和奧體中心開盤選房，一度出現千人搶房的混亂局面。“烏壓壓的全是人頭，場面比球賽和演唱會大多了！”一位參與選房的濟南市民張先生說，買房的人要比房源多一半，他根本選不上。此外，另一濟南開發商在網上公開競拍房屋也讓購房者吐槽不斷。
“這種做法，已經嚴重擾亂了濟南房地產市場的正常秩序，必須要整治�！�10月2日，濟南建設部門便對上述兩家開發企業采取了停止銷售、暫停網簽、移交執法部門處罰等“史上最嚴”措施。不光責令違規房企立即停止網上拍賣房屋行為，還暫停其在濟所有項目的相關手續辦理事宜。
濟南建設部門表示，濟南將嚴格落實《關于保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》，嚴厲打擊捂盤惜售等各種擾亂房地產市場秩序行為。同時，對預售報價明顯高于項目前期成交價或周邊樓盤售價的，實施“政府指導價”。企業再敢“亂搞”，堅決依法暫停網簽銷售，記錄不良行為，降低信用等級。
變局二：可選房源突然變多了
——2000多套“庫存”要上市，不用再排隊“搶”房
金九月，濟南商品房網簽數量高達24971套，平均每天有800多套，也造就了房價的最高點。未來的濟南，房子還能這么熱銷嗎？
大眾網記者梳理以往樓市調控政策影響發現，每逢限購令一出，不少著急買房的人會迅速轉入觀望態度。多數人在買房時會持“買漲不買跌”的態度，而“限購”勢必會讓房價造成一定的回落。此外，樓市限購人們的購房將更加理性，他們會選擇價格、地段更加適合自己的。尤其是外地購房者，他們只能買一套，會更加謹慎。對于房企而言，他們不能再玩兒“饑餓營銷”，必須全部拿出藏著掖著的各種好房源，供購房者仔細挑選。
根據濟南建設部門公示的預售許可證發放情況來看，9月以來濟南市區共有43家樓盤獲得108張預售許可證，但卻僅有20余次開盤活動，多達三分之一的樓盤沒有釋放所有房源，而是選擇分批開盤。粗略計算一番，目前濟南有超過2000多套的庫存房源沒上市。
變局三：買房門檻提高
——首套房首付20%變30%，買二套房壓力更大
濟南版的“限購”新政要求，購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。家庭用于購房的公積金貸款最高額度由70萬元人民幣調整為60萬元，個人公積金貸款最高額度由40萬元調整為30萬元；濟南本市戶籍家庭購買第三套住房不提供公積金貸款。
以目前東部一套在售房子為例，每平米售價為13000元，120平米的房子售價達到了150萬左右。如果使用公積金貸款，買二套房的首付多了15萬，這是一筆不小的數目。對于選擇投資置業的家庭來說難度不小，在一定程度上降低了人均房源占有率，促進房價逐漸回歸理性。但是，這個政策對之前湊錢買房的剛需一族來說，就有點頭疼了。
變局四：“離婚族”
——濟南本地炒房客或為躲限購“假離婚”
限購限貸或許還會再次引發“假離婚”事件。此前，北京、上海、杭州等地“限購”政策一出,離婚數量就大增,濟南2011年開始限購的時候,假離婚也成為規避手段之一。
如今的政策是，濟南本市戶籍家庭已有三套住房的，不得再購房。購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%，買第三套住房不提供公積金貸款。限購讓外地人只能買一套房，但是本地炒房客若還想出手，便只能采取假離婚的“下策”了。
變局五：不能任性改合同炒房了
——節后執行最嚴網簽，買了后不能再隨便換名字了
10月4日，濟南再出新規，從10月8日起，全市將執行史上最嚴網簽規定，嚴控隨意撤銷網簽。一旦網簽后，嚴查更換購房者姓名等變更網簽信息行為，炒房者很難再用“改合同”的方式倒賣新房。而要想把手里的房子出手，炒房者不得不等不動產權證證下證后再進行交易，因為誰也不敢買一個戶主還是他人名字的房子。
而房屋一旦“下證”后，再想出手就屬于二手房交易，需要交納5%的增值稅，這塊必須交的稅錢將大大增加炒房的成本。同時，從買新房到下證后出手，這個周期需要2年以上，這也大大增加了炒房者資金周轉的時間成本。
變局六：房價要回落
——明年上半年樓市或“量價齊跌”
濟南“限購”政策剛出臺一天，市場便已經有了反應。10月4日，大眾網記者咨詢了兩家曾捂盤惜售的東部房企發現，持續一段時間的“日漲”模式不再，捂著的房源也放了出來。東部唐冶片區的一家樓盤的工作人員告訴樣哥，附近樓盤的均價達到了11000元左右，最近1個月漲了2000多元。但是新政一出，炒房的不來買了、房源也更多了，而且樓盤暫時不會再漲價了，以后還可能得降。
易居房地產研究院智庫研究中心的房產專家嚴躍進指出，包括濟南在內，中國樓市政策的拐點現在已正式開啟，而市場拐點會在明年。2017年第二季度，部分城市或有“量價齊跌”的現象出現。
變局七 ：濟南周邊房子要火
——章丘長清不限購，或迎新一波購買力
大眾網記者發現，此次濟南限購政策僅限歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區和高新區，章丘市、長清區、平陰、濟陽、商河暫未列入限購范圍。就在限購政策落地前幾天的9月26日，網上傳出了章丘市（縣級）撤縣設區即將獲批的消息，為章丘的樓市打了一針強心劑。
近幾年來濟南市區一直在東拓，章丘市的發展一直也在“西進”——濟南到章丘309國道上的收費站東移,從市區到章丘再無阻礙；章丘正在大力建設的繡源河片區距離濟南市區很近，濟南植物園、野生動物世界都搬到了章丘,周末到章丘游玩成為濟南人的生活方式。如今，離章丘不遠的濟南東部樓盤售價已經達到了8000-12000元/平方米，而在章丘和濟南交界的地方，房子均價也就在5000元/平方米左右。
除了章丘，不限購的長清區也將迎來一批購房客。最近，距市區不遠的長清區聯合?云東府樓盤開盤，也出現了媲美東部的搶房盛況。有購房者向大眾網記者坦言，這里就在大學城附近，離園博園也很近，現在老虎山隧道一開，開車不算遠，而開盤均價6000元，相比市區位置偏僻卻動輒一萬多的房子更有優勢。更為關鍵的是，很多人瞅準市區限購會給這里帶來發展空間，就算不住拿來當做投資也是不錯的選擇。
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