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    報網直播室開講：代表委員支招樓市說房價   

    宋傳杰：“隱形成本”已經占到總房價的10%
    鄒景泉：政策調控“落地有聲”

    編者按：兩會直播室是 齊魯晚報、大眾網兩會期間聯合打造的一檔報網互動欄目。將就諸多熱點民生問題問計代表委員。齊魯晚報讀者可撥打96706，網友可登陸大眾網大眾論壇留言提問。

    第一期嘉賓：省政協委員、山東省農業銀行科技部總經理宋傳杰
              省人大代表、山東平安建設集團董事長鄒景泉

    省人大代表鄒景泉（右）、省政協委員宋傳杰兩位嘉賓做客齊魯晚報、大眾網“兩會直播室”接聽市民熱線，解答住房問題。
    
    濟南的樓價到底還會不會漲？如此高的房價到底是怎么形成的？開發商在高樓價中到底扮演了什么樣的角色？今天，齊魯晚報、大眾網“兩會直播室”展開首期訪談，省人大代表、山東平安建設集團董事長鄒景泉，省政協委員、山東省農業銀行科技部總經理宋傳杰來到現場，與讀者、網友談論房市，用代表、委員的觸角揭開百姓關注的問題。

    宋傳杰分析高房價成因
    “隱形成本”已經占到總房價的10%    
    今天上午，省政協委員宋傳杰來到齊魯晚報、大眾網“兩會直播室”，回答網友提問暢談老百姓關心的房地產話題 。宋委員認為濟南房價上漲過快，政府在保證經適房、廉租房和保障房的前提下，應該讓商品房的價格高上去，以“商品房”哺“保障房”。

    “公關費用”占到房價的10%  
     宋傳杰認為房價是幾個方面因素確定的 。“因素一是成本，因素二是供求關系。而政府則是影響房價的第三個確定性因素。”現在單純依靠市場，還不能完全解決一些通過市場自己來調節的過程。

    宋傳杰說，現在房子成本包括建設成本、地價、稅費以及部分隱性成本。建設成本即蓋房子的水泥、鋼筋、人工等成本。根據房子的層數以及建筑類型不同，建筑成本每平方大約在1200元到2000元。地價是房價成本中最大的部分，也是上漲最快的一部分，地價從前幾年占整個房價的20%—30%，現在已經上漲到占總房價的40%—60%，有些樓盤的低價成本甚至能達到50%到70%的比例。

    房價的第三個組成部分是稅和費。目前建設樓盤的稅費項目繁多，能達到近五十項，大約占房價的20%。而房價的第四個組成部分則不能不說，行業內部稱之為“隱性成本”，那就是“對于政府、行業進行公關部分的費用，這些費用竟占到了總房價的10%。宋傳杰認為，這部分費用已經列入到樓盤的規劃預算中，是“明擺著”的一部分錢。

    購房人群應該分開，大款才是真正要購買商品房的人

    宋傳杰認為政府出臺新政策調房價不是目的，政策歸根到底是應該讓買不起房的老百姓有房住。他認為，商品房價格就應該隨行就市，高一點也沒關系。政府可以通過在商品房高房價基礎上的稅收多建設安居房、保障房。城市的經適房、保障房、廉租房的數量增大了，那么剛畢業的大學生、二十幾歲的年輕人也就不會擠在買房大軍中，刺激本已經高漲的房價，老百姓也不用把未來30年，甚至40年的預期收入都支出來去買商品房。

    目前的現狀是，無論收入高低大家都擠著去買商品房。解決這個問題的途徑就是，“把購房人群分開，讓大學生先去享受公租房，讓沒有錢的人去享受廉租房，讓有收入但又買不起商品房的老百姓去享受國家的經濟適用房政策。最后真正要買商品房的人是大款。”房子是一萬塊錢一平米，還是兩萬塊錢一平米，對他們來說差別不大。

    開發商只用一點錢就可以蓋起很大的房子，就像“螞蟻吃大象”

   宋傳杰認為，正是國家的商品房預售政策給了開發商可乘之機。“現在沒有一個開發商把房子蓋起來才開始賣。”所謂預售，就是可以把提前買房子人的錢拿來，用這部分錢蓋房子。環顧周遭樓市，幾乎沒有現房，全是期房。宋傳杰解釋說，開發商在第一次拿土地的時候，可以用一部分資金先去做這個土地的招拍掛，然后拿著這個土地，去銀行申請開發貸款。樓盤設計出來，通過審批了，拿到預售證了，他通過購房者自己的錢和銀行的按揭貸款把樓蓋起來。“所以現在開發商只用很少一點錢，就可以蓋起很大的房子，像極了螞蟻吃大象。”

    政府出資建保障房任重而道遠

    政府怎么會出資建設保障房？建設多少保障房才能讓老百姓有房可住？ 對于很多老百姓的疑問，宋傳杰認為，實際上政府也想造保障房。社會需要保障房，而政府資源又不足，在這樣的矛盾下，就需要政府加大商品房的開發力度，讓商品房房價漲上去。商品房房價漲上去了，地賣的錢多了，收入才多。政府再讓這些收入分流，去建設經濟適用房、廉租房。通過這樣不斷的良性反饋機制，讓大家都有房可住，社會也就更加穩定和諧了。

    鄒景泉：政府政策調控房價“落地有聲”

    人大代表鄒景泉是山東平安建設集團董事長，作為房子的建設方，談話剛一開始，他就表示“濟南樓價在全國還是不算偏太高的，只是漲價比較快。”2004年的時候，濟南二環以內，每平方不到3000，而現在二環之內的房子每平方已經沒有低于5000的了，像濼源大街附近已經賣到了每平米12000元。

    高房價歸因成本變高

    鄒景泉表示，樓價的飆升最主要的原因就是成本價格和市場導向。雖然目前濟南樓市利潤空間可能大一些，但單就建筑成本來講，建筑市場的直接成本還是比較透明度的。他認為從事建筑業的公司，利潤都很微薄。
    鄒景泉剛剛接完讀者熱線，有市民反映魯能領袖城原來房價4000多元，現在漲到了7000多元，大概漲了3000多元，消費者的心理就有點難以承受。鄒景泉認為，市民關注的住房價格問題，對社會的穩定和和諧已經帶來了一些不利因素。政府應當更多關注民生，政府就應當公開開發商在這一個在建的樓盤里到底掙了多少錢，給開發商一個合理的利潤空間，還社會一個和諧。    
     政府應加強監管 狠治開發商囤地

    “國家有規定，拿到的土地兩年不用即收回。但是一般情況，到了一年半的時候，有的開發商拿的地過多，政府會給他多兩年時間。所以很多項目，三年五年也建不完。”鄒景泉認為政府應當統一規劃，特別大的項目應該由多家開發商參與。這樣就不會出現一塊地一個開發商拿去了，三年五年仍未建完，樓市就形成高抬。鄒景泉說，“如果五個開發商一起來搞，可能兩年之內就建完了。這樣就能節約土地和遏制樓價的暴漲。”
    鄒景泉還表示，目前濟南的房地產市場也有開發商囤地的現象。“特別是一些精明的開發商，買了1000畝地，相當于開了個銀行。”土地買的時候價值70萬，到了五年后，地皮已經漲到了150萬。“這比做什么生意都賺錢！”所以政府應加強監管，狠治開發商囤地。

    濟南房價還會漲！

    談到濟南房價的一個走勢，鄒景泉認為，雖然濟南房價暴漲的可能性很小，但是漲的因素還是存在。他拿海南、廣東、深圳等省份和地市舉例，“他們房價的上漲都不是短時間內發生的，持續的穩定的增長，這個因素還是有的。”

    政府政策調控房價“落地有聲”

   “政府從去年年底開始先后出臺了一些調控政策，用來抑制房價節節攀升的情況。”鄒景泉說，中央政策出臺后，很多市民已經由購房的迫切心理改為了觀望的狀態。很多的市民現在已經開始思考“現在買好還是等等再買”。大家心態的變化已經表明，國家的相關政策對于房地產過熱的抑制起到了效果。新政策的對房地產業的影響在短時間內體現的還不能算是明顯，不過根據市場的變化，政府可能還會有進一步的舉措出臺。（大眾網記者 吳哲 趙洪棟）